▲茂德雙和秀朗北側橋千坪大案受矚。（圖／東森新聞）

北市第3季預售申報1,754戶、季增近4成，約65%為80戶以下小社區。專家分析，土地稀缺與高房價影響住宅選擇，部分買盤轉向新北第一環，茂德布局永和、中和千坪住宅案受關注。

雙北住宅市場出現不同供給型態！台北市第3季預售新案申報戶數季增近4成，但65%的建案規模不到80戶，小型社區仍是市場主流。專家分析，台北市可開發土地日益稀少，加上老屋整合及營建成本考量，讓小型基地住宅持續出現；另一方面，北市高房價也促使部分購屋族將目光轉向新北第一環。包括三重、永和及中和等成熟生活圈，除了通勤及既有商圈條件，近年也有大型住宅基地陸續規劃，其中茂德建設跨永和、中和布局兩大千坪住宅案，結合秀朗橋北側水岸與公共建設，成為區域新住宅供給的觀察焦點。

北市新案戶數季增近4成 小型社區占逾6成

根據台北市政府地政局11月公布的2026年第3季預售建案資訊動態季報，全市共有23案申報備查，較上季增加15%；申報總戶數1,754戶，季增39.87%。

進一步觀察，全市住宅用途建案共有22案，其中15案為80戶以下的小型社區，占全部23案的65.22%，顯示小型住宅社區仍是預售市場主要推案型態。

行政區分布則以中正、中山、大安、松山、萬華及士林區為主，各有3案申報，合計18案，占全市約78%。

不過，申報備查戶數屬新案供給資訊，並非實際成交戶數；單季戶數成長，也不能直接視為買氣同步增加。

北市為何小社區當道？土地稀缺、危老改建成關鍵

台北市都市開發成熟，完整的大型住宅基地相對稀少，加上老屋產權分散，建商若要整合大面積土地，往往必須面對不同所有權人、權益分配與漫長的協調過程。

住展雜誌企研室總監陳炳辰分析，市區可開發土地越來越少，加上危老重建沒有最低基地面積限制，讓小基地建案持續出現。部分業者也考量開發成本與資金運用，選擇推出規模較小的住宅產品。

根據市調，近兩年北台灣基地不到100坪的新案，占整體推案比例已突破一成，部分極小基地甚至不到30坪。

除了土地條件，購屋總價也是影響產品規劃的因素。高單價的市中心住宅，若透過較小坪數降低總價門檻，可能更符合特定首購或投資客群需求。

但小型社區也有需要注意的地方。部分建案可能面臨公共設施配置受限、公設比偏高、停車規劃及管理費分攤等問題，仍須依個案設計判斷。

值得注意的是，「80戶以下的小社區」與「100坪以下的小基地」並非相同統計，土地稀缺雖是專家提出的產業背景，尚不能直接證明北市本季15宗小社區全部都是因整合困難而形成。

▲北市新案以小型社區為主流，也讓鄰近台北市的新北大型住宅基地受到關注。（圖／東森新聞）

北市房價形成外溢效應 新北第一環成購屋選擇

除了土地供給，台北市高房價也影響購屋族的區域選擇。全向科技房產中心總監陳傑鳴先前分析，隨著北市外圍行政區的新案價格提高，部分受薪家庭難以負擔台北市新住宅，因而轉向緊鄰台北市的新北第一環，包括三重、板橋、新店及中永和等地。

不過，新北第一環近年新案價格同樣提高，購屋族即使跨過一座橋，也不一定能以相同預算買到理想坪數。

馨傳不動產智庫執行長何世昌近期則指出，台北房價居高，可能使部分買盤轉向新北，尤其板橋、三重及永和等與北市往返便利的區域，具備承接跨區住宅需求的條件。

根據近期預售實價統計，新北市板橋、永和、中和、新店及三重已有個別建案成交單價突破每坪百萬元，顯示新北第一環部分指標產品的價格已逐漸接近台北市。

不過，百萬元成交紀錄主要反映特定個案表現，並不代表整個行政區的住宅均價都已突破百萬元。

北市小社區當道 三重大型住宅基地展現不同供給

相較台北市第3季新案以80戶以下社區為主，新北三重仍有大型住宅社區持續銷售。以捷運先嗇宮站周邊的「都廳大院」為例，基地面積約4,563坪，規劃逾2,200戶住宅及店面，結合捷運交通、商業機能與大型基地條件，提供不同於台北市小型社區的住宅產品選擇。

此外，茂德機構也持續布局新北第一環，在永和、中和秀朗橋北側規劃兩宗千坪住宅案，讓成熟生活圈的大型基地開發成為市場觀察重點。

茂德布局永和、中和 雙和千坪基地展現不同住宅規劃

根據「北台灣年底百億元級指標案市調」，茂德建設透過中德建設，在永和及中和秀朗橋北側規劃「中德環河東路四段案」及「中德環河東路五段案」，兩案均為千坪基地，分別位於不同的行政區。

其中，永和「中德環河東路四段案」位於秀北街、環河東路四段，公開建案平台曾揭露基地約1,424坪，規劃地上30層、地下5層，約272戶；最新規劃仍有待業者確認。

另一宗中和「中德環河東路五段案」則位於秀北街、環河東路五段，住宅戶數、產品坪數及正式推案時程尚待進一步核實。

相較於基地較小的住宅社區，千坪規模基地可提供較多建築設計彈性，有機會整合棟距、綠化、社區出入口、停車動線及公共設施，為自住與換屋家庭提供不同的住宅產品選擇。

不過，實際能否具備上述條件，仍須由建築配置與業者公布的產品規劃確認，不能只憑基地大就推論所有居住條件都較佳。

秀朗橋北側公共建設到位 水岸、交通與成熟商圈成特色

茂德兩宗指標案所在的秀朗橋北側，除了鄰近既有雙和生活圈，也具備新店溪水岸與區域公共開發條件。

新北市政府地政局資料顯示，秀朗橋北側區段徵收開發範圍約4.255公頃，其中約2.14公頃為可建築用地，約2.12公頃規劃作為道路、公園、綠地、停車場及消防等公共設施用地。

區段徵收開發工程已於2025年4月完工，同年12月完成驗收，讓區域基礎建設具備更明確的進度。

交通方面，區域鄰近捷運環狀線秀朗橋站，並可透過捷運路網轉乘其他路線；加上新北環河快速道路及既有道路系統，提供不同通勤方式。

生活機能方面，永和、中和本來就有成熟的住宅人口、商圈與日常採買條件，對重視生活便利性的購屋族而言，不必完全等待新興商圈逐步形成。

結合水岸及公共開放空間，大型住宅基地未來如何整合社區景觀、步行動線與公共設施，也成為後續觀察重點。

千坪基地能否吸引北市外溢買盤？總價與產品力仍是關鍵

隨著台北住宅價格提高，鄰近北市的新北第一環，確實具有承接部分跨區購屋需求的可能性。不過，這波需求能否實際反映在個別新案成交，仍須觀察產品定位、總價帶、交通條件及購屋族負擔能力。

何世昌分析，新北部分創下高價的住宅個案，通常具有區位與產品條件優勢；如果建案缺乏足夠競爭力，即使位於第一環，開價過高仍可能影響銷售。

因此，茂德在永和、中和秀朗橋北側布局的兩宗千坪住宅案，後續除了規劃時程，實際住宅坪數、格局、總價及公共設施配置，將是觀察能否吸引自住與換屋需求的重要資訊。

對購屋族來說，從台北市的小型社區到新北第一環的大型住宅開發，選擇不只取決於行政區門牌或基地規模，更在於相同預算下能取得多少居住空間，以及通勤、生活機能與長期住宅負擔是否符合需求。

從北市土地稀缺、小型社區成為供給主流，到新北成熟生活圈的大型住宅基地布局，雙北住宅市場呈現不同的開發條件。