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21世紀不動產指出，2025年上半年台灣房市進入盤整期，市場呈現「買氣趨緩」、「建商策略性調整推案」、「資金環境相對穩健」三大交錯現象，顯示經濟復甦與實質購屋行為之間出現溫差，市場進入觀望與調整並行的轉折階段。

▲2025年上半年經濟＆住宅金融指標。（圖／21世紀不動產提供）

買氣趨緩：核貸金額年減逾25%，政策壓力延續

根據財團法人金融聯合徵信中心公布數據，2025年第1季全台「購置住宅貸款核准件數」約為3.5萬件，較前一季減少22%，年減幅更高達35%。在房價維持高檔、貸款條件趨嚴之際，加上利率與稅制政策變動的不確定性升高，整體市場進場意願趨於保守，觀望情緒擴大，成交週期明顯拉長。

買方保守態度，亦受到政策面限制持續發酵的影響。中央銀行自2024年9月20日起啟動第七波信用管制，針對第二戶購屋者全面限縮貸款成數至五成，並推出「一年內出售原屋」的豁免條款。購屋者若與銀行簽署切結書，並於購屋貸款撥款後一年內完成原有住宅出售，可申請較高成數貸款；但若違反切結內容，金融機構將依規回收超貸額度、取消寬限期，並加收違約金，甚至進入催收與拍賣流程。

該政策預計自2025年9月起迎來首波切結案到期時程，屆時若大批未完成出售案件進入清算機制，可能對換屋族群與金融機構形成資金與履約壓力。21世紀不動產提醒，政策效應與信心溫差交織，將是下半年市場變化的潛在變因。

▲「購置住宅貸款核准件數」趨勢圖。（圖／21世紀不動產提供）

建商策略調整：投資重心轉向潛力區段，布局節奏放緩但未退場

儘管買氣明顯轉弱，開發商整體仍維持中長期信心。央行最新統計2025年5月「建築貸款餘額」達3.4兆元，年增率約3%。顯示推案態度轉趨謹慎，但在具備重劃潛力、交通利多與科技產業進駐條件的地段，如北台灣重劃區、雙北都更案源、中南部交通節點周邊，仍持續卡位佈局，為未來交屋潮做長線準備。

資金環境穩健：利率觸頂、資金仍寬鬆，須警戒違約風險回彈

儘管房貸利率自歷史低點回升，整體資金環境仍對市場形成溫和支撐。根據中央銀行最新公布2025年6月「五大銀行平均房貸利率」升至 2.283%，年增幅4.5%，創下16年新高，顯示利率已處高檔。然而，M1B與M2年增率分別達2.44%與3.45%，市場資金供給持續充裕，資金環境仍屬偏寬鬆水位。

整體而言，台灣目前金融情勢雖非極端寬鬆，但在資金需求分配不均、外商資金仍充裕、短期利率平穩的情況下，形成「資金充足、需求偏弱」的溫和資金狀態，有利支撐資產價格與市場流動性。

然而，21世紀不動產提醒，隨著2024年起實施之第七波信用管制即將迎來第一批「一年內出售原屋」切結條款的到期期限，潛在違約風險不容忽視。若借款人未如期完成原屋處分，將面臨被銀行追回超貸差額、取消寬限期甚至加收罰息與啟動催收程序的風險。此類違約若於短期內集中發生，恐對銀行放款資產品質構成壓力，亦可能牽動市場信心與金融機構的風險控管機制。

景氣回升未同步轉化買盤　價格信心落差成房市觀望主因

根據主計總處最新統計，2025年第1季台灣經濟成長率（GDP）年增達5.48%，優於原先預期的3.46%，寫下近四季新高，並為近15季以來次高紀錄，顯示整體景氣動能仍在擴張。消費者物價指數（CPI）年增率則為1.37%，通膨壓力溫和，反映物價環境相對穩定。

然而，景氣上行卻未同步帶動房市買氣回升。21世紀不動產指出，市場觀望氣氛濃厚，主要源於實質購屋能力與價格預期間出現「溫差」。在房價仍處高檔、利率緩步升高，以及政策不確定性增強的背景下，買方對市場的信心遲遲未回溫，入市態度趨於保守，成交週期拉長。

展望下半年，以關稅與匯率變動為關鍵變數，主計總處預估2025年下半年經濟成長率僅約1%，全年成長率約3.1%，顯示整體經濟動能將趨於和緩，對房市信心修復的推動力道亦將受限。

國際變數升溫：台美關稅談判未明，市場信心再添不確定性

此外，美國針對台灣關稅制度的未定案情勢，也成為近期壓抑市場信心的潛在外部變數。21世紀不動產表示，若美方正式對台實施高額關稅，不僅影響台灣出口與科技產業競爭力，也將間接壓抑企業資本支出與就業穩定性，進而影響民眾購屋信心與可支配所得。在此國際不確定性升溫背景下，整體房市更顯審慎觀望，短期內買氣回升力道有限。

專家觀點：買方信心不振，剛性需求仍是撐盤主力

21世紀不動產企劃研究室副理董家菱表示：「目前房市處於資金環境穩健、買方信心疲弱的錯置調整期。建商提前調整推案策略，但買方受到房價壓力與貸款限制影響，遲未明確回流市場。」

她指出，自住型買方對於生活機能成熟、交通便利、總價相對可負擔的區段，仍展現穩定的剛性需求，尤其集中在具備大型重劃區、科技園區或交通建設利多的區域。觀察近期市場反應，北台灣以桃園中壢、桃園區，以及新北淡水、新莊、板橋、中和與台北市中山區為代表性熱區；中台灣則以台中市北屯、沙鹿與北區產品持穩；南台灣則以台南永康、北區與高雄鳳山、仁武、楠梓等區域具持續買盤支撐。

展望後市：政策與交屋潮將成觀察關鍵

展望下半年，21世紀不動產認為，隨著政策輪廓逐漸明朗，加上部分區域建案集中交屋，若資金持續流向房地產，有機會引發局部市場回溫。不過是否形成結構性反彈，仍需關注整體經濟環境、政策調整、利率變化與建商供給策略的協同演化。